법인 투자의 매력, 개인과 다른 세금 제도 시스템

법인 투자의 매력, 개인과 다른 세금 제도 시스템

 

 

 

 

법인 투자의 매력, 개인과 다른 세금 제도 시스템

 

어떻게 다른가? 서두에서 말씀 드린바 개인이 집을 한두채를 늘려 투자 하는 시대는 사실상 작년 말로 끝이 난 것으로 보인다. 물론 정부에서 세 법을 개정하면 분위기는 달라질 수 있겠지만 현재로써는 이러한 추론이 가능하다. 따라서 이런 상황이 지속 되면 새로운 돌파구가 필요하기에 법인투자가 필요한 것이다.

 

1. 법인 취득세

2020년 8월 12일부터 개인이 주택을 취득하면 주택수에 따라 최저 1% 에서 최고 12% 까지 취득세 납부 필요하다. 이때 주택수에는 분양권이나 입주권 오피스텔 등을 포함 하나 시가 표준의 1억 이하인 주택 등은 주택수에서 제외 되고 중과세를 적용 하지 않는다.

 

그런데 법인은 개인과는 달리 주택수업 무관하게 12% 단일세율 적용 한다.

다만 개인처럼 시가표준(공시지가) 의 1억원이하인 주택 취득시 중과세를 적용 하지 않는다. 즉 1.1%

 

2. 보유세(종부세)

종부세 경우 개인별로 합산과세가 있는데 이때 주택 등을 법인과 함께 분산 소유하면 전체적으로 종부세가 줄어들게 된다. 다만 개인 다주택자 의 경우 2021년 6월 1일부터 1.2에서 6% 종부세 중과세가 적용되며 세부담 상한은 세배가 적용 되는 한편 법인은 개인과 달리 기본공제 6억이 적용되지 않고 중과세율은 3에서 6% 까지 적용되며 세 부담 상한율은 적용하지 않는다.

 

3.건강보험료

개인 직장이나 지역에서 정해진 소득에 맞춰 건강 보험료 내야 하지만 법인은 조절이 가능한 소득에 대해 부가 되므로 건강 보험료를 조절할수 있는 여지가 있다.

 

4. 양도세

개인의 주택에 대해서는 양도세 비과세와 중과세등 이 고르게 적용 된다. 그런데 이런 것에 판단은 1세대가 보유한 주택수에 따라 그 내용이 달라진다 1주택이면 비과세가, 2 주택이상이면 과세를 원칙으로 하되 중과세 대상 주택에 대해서는 중과가 적용 된다.

 

따라서 개인주택 수가 적어야 세제 혜택을 받을 수가 있고 많으면 불이익을 받게 된다.

이러한 관점에서 법인으로 주택을 일부소유 하게 되면 개인은 양도세 비과세 해택을 누릴 수 있게 되고 나머지 주택을 법인으로 관리 하게 되면 종부세가 줄어드는 한편 때에 따라서는 양도세 보다는 적게 법인세를 내는 등 다양한 효과를 누릴수 있게 된다.

 

법인의 세금 종류와 절세법

법인의 세금은 크게 3가지 이다 .

 

1. 종합부동산세,

매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 법인 주택에 한해 발생하는 보유세로 종합부동세라고 한다.

공시지가의 3-6% 적용.

개인과 법인의 세제 차이가 가장 많이 나는 항목이 바로 종부세이다.

구체적으로 법인은 기본공제액 6억 원을 적용받을 수 없으며, 세율도 3-6%가 적용된다.

세율에서 법인이 조정 지역 내에서 2주택을 보유하거나 전국적으로 3주택 이상 보유하면 최대 6% 의 종부세가부과 된다. 따라서 종부세는 소재지역과 주택수 등에 따라 세율이 달라진다는 특징이 있다

 

예)

1) 조정1 = 종부세 3%

2) 조정1, 비조정1 = 종부세 3%

3) 비조정2 = 종부세 3%

4) 조정 2 = 종부세 6%

5) 조정1, 비조정2 = 종부세 6%

 

첫번째 경우는 주택 수가 한 채인 경우에는 조정 대상 지역와 무관하게 무조건 3% 이나 다섯 번째 경우 같이 주택 수가 3채이상인 경우에는 조정 대상 지역와 무관하게 무조건 6% 가 적용 된다. 그러나 2주택인 경우에는 조정 대상 지역 내 2채가 있다면 6% 그 외에는 3% 적용 된다.

 

법인의 주택에 대한 종부세 계산 사례

예) 법인 2주택 기준시가 각 3,5억

 

1) 둘 중 한채가 비 조정 대상인 경우는 종부세가 3% 이다.

2) 둘 모두 조정 대상 지역 의 소재할 경우에는 종부세율 6% 입니다 따라서 기준시가 합이 8억 이므로 종부세는 4800 만원이 된다.

 

앞에 주택들이 모두 조정 대상 지역에 소재 하는데 이를 한 법인이 보유하는 경우와 두법인을 만들어 각 1채씩 보유한 경우의 종부세 차이는

1) 한 법인이 보유한 겅우

8억의 6프로, 4800만

2) 두법인이 각 보유한 경우

5억의 3프로, 1500만

3억의 3프로, 900만

합 2400만.

 

차이 2400만 절세.

따라서 절세하는 방법은 상기위 같지만 결론은 법인이 보유한 부동산 중 주택에 대한 종부세는 생각보다 높다.

따라서 법인이 주택을 취득 예정 혹은 보유하고 있다면 종부세대한 대책을 먼저 내 세울 필요가 있다.

첫번째는 과세방식을 이해 해야 한다. 법인이 주택에 대한 종부세는 기본공제 및 세부담상한 제도가 적용되지 않고 세율도 높다 따라서 사전에 이러한 부분을 정확하게 인지하여 실익을 판단 해야 한다.

둘째 처분 등을 통해 주택를 조절 해야 한다. 법인이 보유 주택 수가 많아 종부세가 크게 나오는 경우에는 주택을 처분하는 등의 방법으로 주택수를 조절 해야 한다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 과세되므로 6월 1일 전에 잔금 청산 되어야 한다.

즉 법인 물건을 6월1일 기준 시점에만 보유하고 있지 않으면 종부세를 피할 수 있다. = 법인 단타의 중요성.

2. 양도세 (추가 법인세)

추가 법인세 =양도세

2020년 7월 10일 대책에 따라서 2021년 1월 1일부터 추가 법인세율이 10% 에서 20% 인상되었다.

1) 추가 법인세 적용 대상의 확대

추가 법인세에 적용 주택은 주택과 비사업용 토지 한 했으나 2021년 1월 1일부터 분양권과 입주권이 추가 되었다.

예)

법인 김프로 님이 2억에 취득한 주택을 3억에 양도시.

1) 법인으로 매수-매도시 추가 법인세는 양도 차익 1억의 20% 인 2000 만원인 추가 법인세

2) 만약 앞의 주택을 개인이 양도해 60% 의 세율로 중과가 적용된다면 1억원의 60% 인 6000 만원이 양도세

이 경우 법인의 추가법인세와 개인의 양도세 비교 차이는

법인양도세 20,000,000원

개인양도세 60,000,000원

즉 4000 만원에 차이 발생,

3. 일반법인세

매년 1월1일 - 12월31일 까지의 당기 순이익 (수익에서 비용을 뺀금액) 으로 2억 이하는 10%, 2억 초과분은 20%

예)

1년 당기순이익 3억시

2억이하분 -2억의 10% = 2천만원

2억초과분 -1억의 20% = 2천만원

합 4천만원.

 

당기순이익이란 수익에서 비용을 뺀 금액이라 다시한번 강조드리며 만약 수익 3억원에서 1년에 비용처리를 1억했다면 2억이하인 10%만 적용 받는다는 사실을 기억하자.

결론,

법인을 하기전에

개인양도세+종부세 < 추가법인세+ 종부세+ 법인세

이경우에는 개인명의로 보유/ 양도하는 것이 유리.

반대인경우 법인이 유리.

이것을 숙지하고 시작하자.

복잡한가? 맞다. 이것은 대부분 다주택자의 영역이다. 이러한 영역에서 어떻게 부를 창출하는것이 실력이다.

상기내용을 여러번 읽어보면 세금은 최소화하는 방안에 대한 아이디어가 생긴다. 그것이 '부의 세포' 를 극대화 하는 훈련이다.

 

1. 1억 이하 1.1% 취득세 투자

공시지가 1억 이하의 물건들의 매가는 대부분 1.5억 이하로 세입자들이 LH 대출이란것이 나온다.

자기돈 하나도 없이도 많게는 세입자 부양가족에 따라 1억까지 대출이 되므로 세입자 맞추는게 생각보다 수월하다.

 

2. 종부세 피하기

매년 6월 1일자 기준으로 발생하는 종부세이기에 매도타이밍을 조절하자. 그러나 버리기 아쉬운 똘똘이들은 가져가도 좋다. 공시지가의 3% 즉, 300만원 밖에 안된다.

 

3. 비거주용 투자

빌딩은 법인으로 감정가가 매매보다 높으면 80% 이상의 대출을 받을 수 있다.

거주용 처럼 중과세가 발생하지도 않는다.

 

4. 회계 기장.

좋은 세무사를 만나 비용을 잘(?) 처리하여 세금 절감하는것이 핵심이다. 이 건은 공식적인 카페에서 상세한 설명을 하기 힘들다.

결국 개인명의 거주용 부동산 투자는 불법 '차명투자'를 하지 않는 이상 한계가 있다.

따라서 수익이 날때까지 2년의 기다림동안 노동을 통한 정량적 수입만 취할 것인가 혹은 상기 세재 시스템을 파악하고 부를 창출하는 또 다른 툴을 만들것인가는 본인의 의사결정에 달려있다.

마음대로 안되는것이 '자녀 복' 이라고 한다.

왜그럴까? 자녀의 사고방식과 행동방식은 천성과 가정교육의 불가해한 조합의 결과이기 때문이다.

부의세포와 목적의식을 위한 실천 그리고 참여의 세포가 결여된 우리네 삶에서

이상적인 자녀를 함량하는 것은 어쩌면 우리의 욕심이 아닐까?

풍부한 의.식.주, 값비싼 사교육을 제공하고 '나는 너희를 위해 최선을 다했어' 라는 태도는 자녀에 대해 변명과 위선에 지나치지 않는다.

먼훗날 자녀의 회고록에 기억 될 우리,

자녀의 모든 기쁨과 행복 그리고 현재의 환경은 자녀의 소중한 두 사람, 우리라는 산물이 될 수 있도록 노력하자.

존경받고 자랑스런 부모가 되기 위한 노력.

 

그리고 '부의 세포'를 심어주는 노력.

- 김프로님 글 인용

 

 

 

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